[인사이트코리아=선다혜 기자] 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축 바람이 거세지고 있다. 특히 지난달 말 정부가 ‘노후계획도시 특별법’에 따라서 선도지구 선정 기준과 규모를 이달 공개하겠다고 밝히면서 노후단지들의 행보가 분주해지고 있다. 

1기 신도시 전체 공동주택은 약 30만 가구다. 여기서 선도지구가 차지하는 비중은 약 5~10%에 이를 것으로 전망된다. 약 2~3만 가구인 셈이다. 지역별 공동주택 규모를 살펴보면 분당이 9만4000가구로 가장 많으며 일산이 6만3000가구, 나머지 지역이 4만 가구 수준이다. 분당이나 일산은 최대 3~4곳 가량 나올 수 있고 그 외 지역에서 1~2곳이 지정될 것으로 예상된다.

현재 1기 신도시는 선도지구 선정을 위해서 통합단지들이 속속들이 생겨나고 있다. 단지가 커야 선도지구로 발탁될 가능성도 커지고 있다. 가장 발 빠르게 움직이고 있는 지역은 분당이다. 분당은 까치마을·5주공 단지, 양지마을(한양·2단지 및 금호 1·3단지, 청구2단지), 정자일로(임광보성·한라3·화인유천·계룡·서광영남) 등 8개 통합단지가 생겨났다. 

일산은 강촌마을 1·2단지 및 백마마을1·2단지, 오마학군단지(문촌 1·2단지 및 후곡 7·8단지), 후곡마을 3·4·10·15단지 등이 고양시 사전컨설팅을 받는 등 경쟁을 벌이고 있다. 평촌은 목련6·7단지, 꿈마을 민백블럭, 공작성일·럭키 등 주민설명회를 열고 재건축을 추진 중이다.

중동은 은하마을 주공 1·2단지 및 대우동부·효성쌍용, 금강마을, 산본은 6구역, 궁내마을(솔거단지·백두마을·롯데묘향) 등이 준비 중이다. 

‘사업성’ 없는 1기 신도시? 

1기 신도시들이 선도지구 선정을 위해 박차를 가하고 있는 가운데, 업계 일각에서는 사업성에 대한 우려도 제기되고 있다. 고금리와 부동산 경기 침체, 공사비 상승 등 악조건으로 인해 사업 추진이 쉽지 않은 실정이다.

지난해 기준 전국 재개발·재건축 등 도시정비사업의 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원이었다. 이렇다보니 일부 서울 현장에서는 공사비 3.3㎡당 1000만원도 어렵지 않게 찾을 수 있다.

정부가 꺼낸 ‘용적률 완화’ 카드가 메리트가 없는 것도 이 때문이다. 고층 건물로 짓는다면 당연히 공사비가 올라갈 수밖에 없고, 그 부담은 고스란히 조합원들의 몫이 된다. 부담을 덜어내기 위해서는 일반분양가를 높게 책정할 수밖에 없고, 자칫 잘못하면 미분양으로 인한 부담이 오히려 커질 가능성도 있다. 

결국 1기 신도시의 사업성이 불투명한 상황이다. 이는 재건축이라는 호재 요소가 있음에도 집값 변동률이 미미하다는 점에서도 드러난다. 부동산R114에 따르면 지난주 경기 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 지역은 대체로 약보합(-0.01%~0.00%) 수준을 기록하며 가격 변동률이 약보합을 기록했다. 같은 기간 마포(0.02%), 동작(0.02%), 영등포(0.01%) 등 일부 서울지역이 상승한 것과 비교하면 개발 호재가 시장에 큰 영향을 주지 못하고 있는 모양새다.